Immobilien in Deutschland steuerfrei verkaufen

Gewöhnlich besteuert der deutsche Staat die Gewinne, die aus einem privaten Verkauf von Immobilien entstehen. Er tut das bekanntermaßen, indem er diese Einkünfte der Einkommensteuer unterwirft. Und dabei ist es für den Fiskus natürlich unerheblich, ob es sich um ein Mehr- oder Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück handelt.

Worüber sich aber so mancher Immobilienbesitzer nicht im Klaren ist, ist die Tatsache, dass unter bestimmten Umständen ein solcher Verkauf auch steuerfrei sein kann.

Deshalb wollen wir im Folgenden auf die Voraussetzungen eingehen, die dafür notwendig sind und uns danach auch ansehen, was Personen, die in Deutschland eine Immobilie besitzen, aber im Ausland leben bzw. ins Ausland umziehen wollen, beim Verkauf zu beachten haben, um diesen steuerlich optimal zu gestalten.

Einhaltung der 10-Jahres-Frist

Wie eingangs erwähnt, fällt im Normalfall auf den privaten Verkauf einer Immobilie Einkommensteuer an. Im Allgemeinen ist dies als Spekulationssteuer bekannt. Dies ist jedoch ein etwas irreführender Begriff, da es sich nicht um eine direkte, eigene Steuer handelt, sondern lediglich bedeutet, dass der Gewinn aus einem Immobilienverkauf das zu versteuernde Einkommen erhöht, auf welches dann eben Einkommensteuer zu bezahlen ist.

Allerdings gilt das nur für solche Immobilien, die vom Verkäufer innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf (es gilt das Datum des Kaufvertrages) wieder verkauft (es gilt das Datum des Verkaufsvertrages). Wesentlich ist hier, dass der Gesetzgeber innerhalb dieser 10-Jahres-Frist grundsätzlich davon ausgeht, dass die betreffende Immobilie nur mit dem Ziel des Wiederverkaufs mit Gewinnabsicht erworben wurde, ergo als Spekulationsobjekt. Durch solche Immobilienspekulationen könnte man als Privatperson dann laufend steuerfreie Gewinne erzielen, die faktisch nichts anderes sind als Kapitalerträge. Da aber Kapitalerträge ebenso besteuert werden wie auch ein gewerblicher Immobilienmakler, besteuert der Staat eben auch solche privaten „Spekulationsgewinne“ aus Immobiliengeschäften.

Allerdings gibt es Grenzen! Nämlich eben dann, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie mindestens 10 Jahren vergangen sind. Dann geht der Fiskus nicht mehr von einer Spekulation aus und der Verkauf bleibt steuerfrei bzw., um es korrekt auszudrücken, wird der mögliche Gewinn aus einem Verkauf nicht mehr auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet. Hält also der Eigentümer die Immobilie mindestens 10 Jahre, ist es völlig unerheblich, wie der Verkäufer seine Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs genutzt hat. Der Verkauf ist dann steuerfrei, gleichgültig ob Verkäufer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt hat, vermietet hat oder leerstehen ließ.

Eigennutzung

a) 36-Monats-Frist

Aber auch wenn die 10-Jahres-Frist noch läuft, kann es sein, dass der Verkauf der Immobilie steuerfrei erfolgen kann. Nämlich dann, wenn die betreffende Immobile zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Konkreter: Wenn der Verkäufer im Jahr des Verkaufs sowie der zwei vorhergehenden Jahre das Haus oder die Wohnung selbst durchgängig bewohnt hat. Im Jahr des Erwerbs sowie im Jahr des Verkaufs ist es dabei unerheblich, ob dies (theoretisch) nur ein Tag war oder 12 Monate. Daraus ergibt sich als Voraussetzung für den steuerfreien Verkauf im Falle der Eigennutzung eine durchgängige Bewohnung der Immobilie zwischen (theoretisch) 12 Monaten und 2 Tagen und 36 Monaten. 

Hält man sich strikt an diese Regel, dann ist übrigens auch der Verkauf einer Ferienwohnung steuerfrei.

b) Eigennutzung zu Wohnzwecken

Nutzt ein Eigentümer seine Immobilie von Beginn an, also ab dem Zeitpunkt des Erwerbs, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, ist deren Verkauf ebenfalls steuerfrei.

c) Nutzung zu Wohnzwecken durch Kinder des Eigentümers

Die Regelungen, wie sie unter a) und b) beschrieben wurden, gelten nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für dessen Kind(er). Das bedeutet, dass eine Eigennutzung eines Hauses oder einer Wohnung auch dann vorliegt, wenn ein Kind des Eigentümers die dort genannten Voraussetzungen erfüllt. 

Allerdings muss dieses Kind zwei weitere Bedingungen erfüllen:

  1. Das Kind muss einen Anspruch auf Kindergeld oder auf einen Kinderfreibetrag nachweisen, und zwar über die gesamte relevante Nutzungsdauer, und

  2. die Überlassung des Wohnraums an das Kind muss unentgeltlich erfolgen.

Gegebenenfalls lässt sich das auch bei mehreren Kindern und mehreren Immobilien steuerfrei gestalten, also wenn mehrere Immobilien vorhanden sind und in jeder je ein Kind unter den oben genannten Voraussetzungen wohnt.

Gründung einer Familiengesellschaft

Eine kaum bekannte Möglichkeit, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück steuerfrei verkaufen zu können, ist es, eine Familiengesellschaft zu gründen. Eine Familiengesellschaft (z.B. eine GbR oder GmbH) kann mit dem Ziel gegründet werden, die eigene(n) Immobilie(n) zu halten und zu verwalten. So sind alle an der Familiengesellschaft beteiligten Familienangehörigen auch Mitbesitzer des Immobilienvermögens, was viele Vorteile hat. Einer davon ist, dass dort verwaltete Immobilien steuerfrei auf die eigenen Kinder übertragen werden können.

Verkauf einer durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Immobilie

Dies ist ein sehr komplexes Thema, welches wir deshalb an dieser Stelle nur an der Oberfläche anreißen können.

Im Grunde gelten sowohl Erbschaft als auch Schenkung nicht als Erwerb, was nachvollziehbar ist, da der Kauf ja durch den Erblasser bzw. Schenkenden als Vorbesitzer stattfand. Legt man nun die unter a), b) und c) genannten Voraussetzungen zum steuerfreien Verkauf an, kann für den Erben oder Beschenkten der Verkauf durchaus steuerfrei sein. Kann, nicht muss (!), weil es u.a. bei Erbengemeinschaften durchaus anders aussehen kann. Falls nämlich beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft nur eine Person die Immobilie erhalten soll, während die anderen Erben ausbezahlt werden sollen, sagt das Finanzamt, dass die Ausbezahlung der anderen Erben genauso zu behandeln ist, als würde die Immobilie gekauft werden. Somit würde auch die 10-Jahres-Frist von Neuem zu laufen beginnen, was einen zeitnah folgenden Verkauf der Immobilie nicht nur schenkungs- oder erbschaftssteuer- sondern auch einkommensteuerpflichtig (Thema: Spekulationssteuer) machen würde. 

Grundsätzlich empfehlen wir daher Eigentümern von durch Erbschaft oder Schenkung erworbener Immobilien dringend, sich möglichst frühzeitig professionell durch einen Fachanwalt und/oder Steuerberater eingehend zu den zahlreichen diesbezüglichen Vorschriften und Regelungen beraten zu lassen. Dies kann Ihnen ggf. sehr viel Steuern sparen.

Verkauf von Immobilien aus ehemaligem Betriebsvermögen

Zuletzt noch ein kleiner Exkurs. Überführt ein Unternehmer eine Wohnimmobilie aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen, wird dies vom Finanzamt wie ein Erwerb/Kauf behandelt. Dies gilt auch dann, wenn der Grund dafür in der Einstellung der Betriebstätigkeit liegt. Wird das Haus oder die Wohnung dann später aus dem privaten Vermögen heraus verkauft, gelten folglich gelten auch in diesem Fall wieder die unter a) bis c) genannten Voraussetzungen, damit der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie steuerfrei bleiben kann.

Um sich in Betriebsvermögen befindliche Wohnimmobilien steuerfrei verkaufen zu können, gibt es übrigens einige Gestaltungsmöglichkeiten, die an dieser Stelle nicht umfänglich erläutert werden können. Gleiches gilt für die Vermeidung einer Einstufung durch das Finanzamt als gewerblicher Grundstückhandel. Und schließlich gilt es auch bei einer Scheidung oder bei getrennt lebenden Ehepaaren weitere Besonderheiten beim Immobilienverkauf zu beachten. Gerne beraten wir Sie in allen genannten Fällen in einem persönlichen Gespräch.

Auswandern – was soll mit der Immobilie geschehen?

Über 100.000 Deutsche suchen jedes Jahr ihr Glück im Ausland. Da stellen sich natürlich viele Fragen. Eine wesentliche ist: Was passiert mit meiner Immobilie? Eigentum ist schön, verpflichtet aber auch! Entscheidet man sich dazu, seine Immobilie zu verkaufen, kann dies den Wegzug hinauszögern. Deshalb ist jeder Immobilieneigentümer gut beraten, sich möglichst frühzeitig mit allem auseinanderzusetzen und sich zu entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll.

An dieser Stelle müssen wir gleich die Unterscheidung treffen zwischen Personen, die auswandern wollen und solchen, die bereits ausgewandert sind, da dies steuerlich natürlich völlig unterschiedliche Auswirkungen hat. Beginnen wir mit ersterem Fall

Immobilie in Deutschland verkaufen, bevor man auswandert?

Bevor man sich entscheidet, ob man die eigene Immobilie verkaufen möchte, sollte man sich die Frage stellen, ob man denn überhaupt für immer auswandert. Das klingt banal, ist aber in der Regel oft genug nicht so klar. Fest steht, wer Deutschland nicht wirklich dauerhaft verlässt, sollte sich einen Immobilienverkauf wirklich zweimal überlegen, denn wer zurückkommt, braucht geeigneten Wohnraum, und der ist in Deutschland knapp, entsprechend schwer zu finden und wird voraussichtlich auch in Zukunft nicht billiger. 

Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie es mit der Immobilie weitergehen kann. Man kann, bevor man auswandert, die Immobilie vermieten, verkaufen oder verschenken. Das hängt insbesondere davon ab, ob man nur auf Zeit oder für immer auswandert.

Vermieten oder leerstehen lassen

Zunächst kann man sein Haus oder seine Wohnung natürlich vermieten. Das ist dann sinnvoll, wenn man sich nicht zu einhundert Prozent sicher ist, ob man nicht doch eines Tages zurückkehren möchte. Manche vermieten auch, um die Mieteinnahmen dazu zu benutzen, ihren Lebensunterhalt im Ausland damit zu bestreiten. Wo möglich, sollte man bei einer Vermietung eine Hausverwaltung zur Betreuung beauftragen, die sich in ihrer Abwesenheit um alles Notwendige kümmert. Wer bereits absehen kann, dass er irgendwann zurückkehrt, sollte befristete Mietverträge abschließen. Ansonsten besteht bei Rückkehr natürlich auch immer die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung. 

Ein Haus oder eine Wohnung komplett leer stehen zu lassen ist indes nicht empfehlenswert. Während man dabei unnötig auf Einkünfte verzichtet, entstehen weiterhin laufende Kosten, wie Heizkosten (im Winter), Grundsteuer, GEZ-Gebühren, etc. Leerstehende Häuser und Wohnungen müssen z.B. auch regelmäßig gelüftet werden, um Schimmelbildung vorzubeugen. Wer also nicht vermieten oder verkaufen möchte, sollte zumindest eine Kontaktperson haben, die kontrolliert und sicherstellt, dass mit der Immobilie alles in Ordnung ist.

Verschenken

Natürlich kann man eine Immobilie auch an seine Kinder, andere Angehörige oder sonstige Personen verschenken. Das kann unter Umständen sogar eine sehr gute Idee sein. Weiter oben haben wir aber bereits darauf hingewiesen, dass das Thema Schenkung ein sehr komplexes ist. Daher sollten man sich, falls man sich mit diesen Gedanken trägt, unbedingt frühzeitig an einen entsprechenden Fachanwalt und Steuerberater wenden, um nicht in eine oder mehrere der vielen Steuerfallen zu tappen, die es in diesem Bereich gibt. Sollten Sie hierbei Unterstützung wünschen, sprechen Sie uns gerne an. 

Verkaufen

Oft ist es bei einer auf Dauer geplanten Auswanderung sinnvoll, sowohl die Immobilie als auch die gesamten Möbel zu verkaufen. Auswandern kann, je nach Zielland, sehr kostenintensiv sein. Mit dem eingenommenen Geld verschafft man sich finanziellen Spielraum und spart sich auch erhebliche Kosten für den Transport. Die Immobilie kann man entweder selbst oder mit Hilfe einer Bank oder eines Maklers verkaufen.

Um den Verkauf einer Immobilie vor der Auswanderung so zu gestalten, dass der Verkaufserlös in Deutschland steuerfrei bleibt, haben wir bereits verschiedene Optionen (s. oben) genannt. Eine weitere, und aus unserer Sicht sehr wichtige, ist, sich rechtzeitig über die Wahl des Auswanderungslandes Gedanken zu machen.

Die Steuergesetzgebung in vielen Ländern unterscheidet sich sehr stark, und zwar nicht nur hinsichtlich der Steuersysteme (territoriales System, Residenzsystem, Non-Dom-System), sondern auch hinsichtlich der Art und der Höhe der Steuern, die dort erhoben werden. 

In Ländern, die ein territoriales Steuersystem haben, bedeutet das z.B., dass nur Einkünfte besteuert werden, die in diesem Land erwirtschaftet werden. Dort wären Gewinne aus Immobilienverkäufen in Deutschland also grundsätzlich steuerfrei. Und gehen wir nun noch davon aus, dass man die in Deutschland geltenden Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit für einen Immobilienverkauf erfüllt, dann wäre der gesamte Verkaufsprozess für den Verkäufer in beiden Ländern steuerfrei.

Welche Länder aus steuerlicher Sicht für eine Auswanderung ideal sind, hängt also von den persönlichen Umständen des Auswanderungswilligen sowie von dessen Wünschen und Vorstellungen ab. Hier sollten Sie sich professionell und rechtzeitig beraten lassen. Gerne stehen wir Ihnen dazu zur Verfügung. 

Was aber, wenn man bereits ausgewandert ist?

 

Bereits ausgewandert – wie verkaufe ich meine Immobilie in Deutschland steuerfrei?

Nun wirkt sich beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland die Steuergesetzgebung im Auswanderungsland aus. Neben dem Territorialsystem, das wir bereits kurz angerissen haben, gibt es Länder, es sind sogar die meisten (!), die nach dem Residenzprinzip besteuern. Das bedeutet, dass man mit seinem weltweiten Einkommen im Wohnsitzland entsprechend der dortigen Steuergesetzgebung steuerpflichtig ist.

Ein Beispiel: 

Während der Verkauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in Deutschland steuerfrei ist (s. b) und c) weiter oben), ist ein derartiges Steuerprivileg den USA unbekannt. Das gilt auch für einen in Deutschland steuerfreien Immobilienverkauf nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist.

Sobald man also von der US-Einwanderungsbehörde die Aufenthaltsgenehmigung ausgestellt bekommt, ist man sofort dort steuerpflichtig, und zwar mit dem Welteinkommen. Wer mit dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland gewartet hat, bis diese unbeschränkte Steuerpflicht in den USA wirksam wurde, mag zwar in Deutschland darauf keine Steuern zahlen müssen, wird mit einer Besteuerung der Gewinne aus dem Verkauf in seinem neuen Wohnsitzland rechnen müssen. 

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang übrigens immer auch, ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen dem neuen Wohnsitzland (in obigem Beispiel eben die USA) und Deutschland gibt. Im Zweifelsfall gelten dann die im DBA festgeschriebenen Regelungen.

In manchen Staaten, hauptsächlich in Großbritannien und seinen ehemaligen Kolonien kennt man noch einen “Mischtyp“ als Steuersystem, nämlich das sogenannte Non-Dom-System. Hier werden Staatsbürger des Landes mit ihrem weltweiten Einkommen besteuert (Residenzsystem), wohingegen Ausländer die Vorteile der Territorialbesteuerung genießen. Für diese Ausländer ist deren ausländisches Einkommen allerdings meist nur solange steuerfrei, wie es nicht ins Inland, also das Wohnsitzland, überwiesen wird.

Fazit

Im Ergebnis folgt aus allem Obigen, dass bei einer vollzogenen Auswanderung, unabhängig davon, ob man der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland entgehen kann oder nicht, die Steuergesetze des neuen Wohnsitzlandes Anwendung finden. Bei einem privaten Immobilienverkauf kann rückwirkend kaum etwas steuerlich optimiert werden.

Gewisse Spielräume können sich im Einzelfall bei Schenkungen, Erbschaften oder Immobilien, die sich im Unternehmensbesitz befinden ergeben. Hier bedarf es jedoch einer genauen Betrachtung der jeweiligen Umstände.

Viele Möglichkeiten Steuern zu sparen, hat man hingegen, wenn man sich rechtzeitig vor einer Auswanderung mit den Themen “Welches Auswanderungsland ist für mich das beste?” und “Immobilie in Deutschland verkaufen oder behalten?” beschäftigt hat.

Und schließlich: Grundsätzlich sollte man sich bei einer so weitreichenden Entscheidung wie einer Auswanderung vorab umfassend informieren und beraten lassen. Hierfür stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie einfach einen persönlichen Beratungstermin mit uns.

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